Ev alırken veya satarken en çok sorulan sorulardan biri de taşınmazın "kat irtifaklı" mı yoksa "kat mülkiyetli" mi olduğudur. Pek çok insan, bir mülk "kat irtifaklı" ise almaya değmez diye düşünür.
Nedenini sorduğum bazı alıcıların çok fazla bilgisi olmadığını öğreniyorum.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, konut alım satımında oldukça önemli bir yere sahip olan kavramlardır.
Kat irtifakı: Bir arsa üzerine yapı ruhsatı ve ekleri kapsamında inşa edilecek veya yapımı devam eden veya bitmiş olan bir yapıda bulunan bir bağımsız bölümün yerini (Kat ve daire numarası.) belirten ve tapu üzerinde kat irtifaklı ibaresi yazılı bir tapu cinsidir.
Kat mülkiyeti: Bir arsa üzerine yapı ruhsatı ve ekleri kapsamında inşa edilip bitirilmesine müteakip yapılan kontroller sonucu mevzuata uygun yapıldığına karar verilen ve sonrasında çeşitli işlemler neticesinde kat mülkiyetine çevrilen ve tapu üzerinde kat mülkiyeti ibaresi yazılı bir tapu cinsidir.
Kat mülkiyeti tapusuna sahip bağımsız bölümlerin elektrik ve su abonelikleri sorunsuz yapılabilirken kat irtifak tapulu bağımsız bölümlerde abonelik yaptırmak mümkün değildir. Ancak geçmiş tarihlerde uygulamaya geçirilen zaman sınırlı muafiyetler kapsamında kat irtifaklı bağımsız bölümlerin ferdi aboneliklerinin yapılması sağlanmıştır. Bugün için böyle bir muafiyet bulunmamaktadır.
Bu durum kat irtifaklı olan iş yerleri için de geçerlidir. İş yeri vasfında olan bir bağımsız bölüm kat irtifak tapulu ise belediyeden iş yeri ruhsatı almanız mümkün değildir. Ancak geçmiş zamanlarda verilen kararlar kapsamında kat irtifak tapusu bulunan iş yerlerine çalışma ruhsatı verilmesi sağlanmıştır. Belediyeler arası farklılıklar olmakla birlikte önceden iş yeri ruhsatı verilmiş kat irtifak tapulu yerlere tekrardan yeni iş yeri ruhsatı verilebilmektedir. Bu tür bir iş yeri almadan veya kiralamadan önce belediye başvuru yapılıp ruhsat verilip verilmeyeceği sorulmalıdır.
Kat irtifak tapusu olan bir bağımsız bölüm satın almayı düşünüyorsanız aşağıdaki hususlara dikkat etmenizi önerebilirim.
Kat irtifak tapulu olan yapılar yapı ruhsatı ve eklerine uygun inşa edilmiş ancak inşaat firmasının SGK borçları veya başka nedenlerden dolayı kat mülkiyeti aşamasına geçememiş olabilir. Eğer konutun elektrik, su aboneliği mevcut ve yapı ruhsatına uygun inşa edildiği tespit edilmişse burayı satın almanızda bir sakınca görmüyorum.
Kat irtifaklı yapılar için belediyenin düzenlediği genel iskân belgesi varsa kat maliklerinin birlikte vereceği karar ile kat mülkiyetine geçiş yapabilirler.
Daha önceden iş yeri olarak faaliyet göstermiş kat irtifak tapulu bir iş yerine ruhsat verilip verilmeyeceği hususunda ilgili belediye ile önceden görüşmeniz gerekir
(Not: İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alan kaçak yapılmış, iskân belgesi olmayan, yapı ruhsatına aykırı yapılmış, kat irtifak tapulu gibi bütün taşınmazlar elektrik ve su aboneliklerini yaptırdı, idari para cezaları ile yıkılmaktan kurtuldu ve birçoğu kat mülkiyetine geçti. Bu konuya ileriki zamanlarda değineceğim.)
