Geçen gün bölgelerinde bulunan satılık mülklerde uzmanlaşmış emlakçılar ile bir sohbet toplantısı yaptık.
Bakın kimler katıldı?
- Sarıcakaya tarla uzmanı,
- Seyitgazi tarla uzmanı,
- Çamlıca konut uzmanı,
- Batıkent konut uzmanı,
- Akarbaşı, Vişnelik konut uzmanı,
- Bağlar bölgesi ticari mülk uzmanı,
- Çamlıca ticari mülk uzmanı,
- Organize sanayi bölgesi uzmanı.
Neler konuştuk?
Bölgede satılan mülkler, yatırım fırsatları, kira çarpanları, alıcı-satıcı pazarı, mülklerin listede kalma süreleri, pazarlama stratejileri gibi emlak piyasası hakkında bilgi alışverişinde bulunduk.
**
Kulağa hoş gelen bir haber.
Ancak bu toplantı tamamen bir kurgudur. Elbette böyle bir toplantı olmadı. Bir hayal ürünü olarak bahsettiğim toplantının gerçekleşmesi için ilimizde bölgesel çalışan ve belirli mülkler üzerinde uzmanlaşmış emlakçıların olması veya çoğalması gerekir.
**
Bir emlakçı için bütün taşınmazlar ile ilgilenmek oldukça yorucudur. Her taşınmaz hakkında ayrı ayrı mevzuat düzenlemesi, piyasa bilgileri, taşınmaz değerleri, kira çarpanları, pazarlama stratejileri gibi değişik faktörleri takip etmek pek mümkün değildir. Bu nedenle bölgesel emlakçılık ön plana çıkmaktadır.
Bir bölgede bulunan mülklerle ilgili uzman olmak istiyorsanız işte size adım adım kılavuz.
İlk olarak uzmanlaşmak istediğiniz taşınmazı seçin.
Konut, arsa, tarla veya ticari mülk. Bunlardan birini seçmekle başlayabilirsiniz. Seçim için güçlü ve zayıf yönlerinizi değerlendirip karar verebilirsiniz.
Hangi taşınmaz hakkında uzmanlaşmak istersiniz?
Konut uzmanı: Kira çarpanı, piyasa analizi, satılan-kiralanan konut sayısı, listeme süresi, kapitalizasyon oranı gibi verilere sahip olmalısınız.
Lüks konut uzmanı: Barınma ihtiyacını karşılamaktan öte, bir yaşam tarzını ve sosyal statüyü de simgeleyen mülklerdir. Bu mülkleri pazarlamak için yüksek geliri olan kişilerden oluşan bir ağa sahip olmalısınız.
Arsa uzmanı: Arsa değerini tespit etmek için maliyet hesabını çok iyi yapmanız ve telefon rehberinizde mimar, yatırımcı, yapım şirketlerinin numaraları olması gerekir.
Tarla uzmanı: Hangi arazilere bağ evi yapılabilir, yıllık net ürün geliri, büyük ova koruma alanları, arazi cinsleri, ilgili mevzuat gibi bilgilere vakıf olmalısınız.
Ticari mülk uzmanı: Endüstriyel, lojistik depoları, ofis, otel, otopark, perakende iş yerleri gibi geniş kullanımı olan bu yerler hakkında ROİ dahil eşsiz bir bilgi birikimine sahip olmalısınız.
Devre mülk uzmanı: Devre mülk kullanma süresi, genel kurul toplantıları, yönetim planı, temsilci seçimi gibi birçok mevzuat bilgisini öğrenmeniz gerekir.
Tatil evleri uzmanı: Yılın belirli günlerinde tatil amaçlı kullanılan bu evler hakkında konut uzmanlarında olması gereken bilgiler yeterli olacaktır. Ancak foseptik gibi alt yapı sorunlarını çok iyi bilmelisiniz.
Tarihi evler uzmanı: Yaşadığınız şehirde kentsel sit alanı ilan edilmiş bir bölge bulunuyorsa burada uzmanlaşabilirsiniz. İlk bilgileri KUDEP’ten toplayabilirsiniz.
Köy evleri uzmanı: Pandemi nedeniyle köy hayatı yaşama isteği en tepe noktasına ulaşmıştı. Bu süre içinde bilinçsiz şekilde ev yapmak için alınan arazilere ruhsat almadan ev yapanlar yüksek para cezaları ve yıkım kararları ile karşılaştı. Köy yerleşik ve köy yerleşim alanı arasındaki farkı biliyorsanız köy evleri konusunda uzman emlakçı olabilirsiniz. Ancak dikkat edin çoğu köy arsaları birbiriyle şuyulu hale gelmiş durumda.
Unutmayın, ülkenizde uzmanlık alanıyla ilgili resmi bir lisans verilmemektedir. Bu nedenle seçeceğiniz uzmanlık alanını kendi kendinize görev addetmelisiniz.
Uzmanlaşacağınız taşınmazı seçtiyseniz sırada çalışacağınız bölgeyi bulmalısınız.
Çalışmak istediğiniz bölge için öncelikle titiz bir araştırma yapmalısınız. Bu araştırma; satılık, kiralık ve satılan mülk sayısı, listeleme süresi, demografik yapı, ulaşım, okullar, parklar gibi faktörler incelenir. Bölgede çalışan emlakçılar varsa en değerli bilgileri onlardan alabilirsiniz.
Bölge seçiminde dikkat edilecek hususlar.
Bir emlak danışmanı için belirli bir mülk üzerinde uzmanlaşmak kadar çalışacağı bölgeyi de seçmesi önemlidir.
Parsel sorgu üzerinden önceki yıllar kaç adet konut satıldığını görebilirsiniz.
İlan sitelerinde bölgede satılık konut, ticari, arsa-arazi, devre mülk gibi taşınmaz sayılarını görebilirsiniz.
Bölgede bulunan emlak işletmelerini ziyaret edip satılan taşınmazlar hakkında bilgiler edinebilirsiniz.
Topladığınız bilgileri analiz edip en uygun bölgeyi seçebilirsiniz.
Emlak bölgenizde başvurulacak emlakçı olabilmeniz için neler yapabilirsiniz?
Bölgenizi ve uzmanlaşacağınız taşınmazı seçtiyseniz taşınmazlar hakkında ilan portallarından veri toplamaya başlayabilirsiniz.
Topladığınız bilgileri bir excel sayfasında kayıt altına alabilirsiniz. Verileriniz çoğaldıkça bölgenize daha çok hâkim olursunuz. Bu veriler ile daha sağlıklı ve çabuk şekilde kira çarpanı, mülk piyasa değeri, yatırımcılar için kapitalizasyon oranları gibi sonuçlara anlık ulaşabilirsiniz.
Kendinizi bölgenize tanıtabilmeniz için kapı askısı broşürler, ilan panoları, taşınmaz ziyaretleri gibi etkinlikler düzenleyebilirsiniz. Dağıtılan broşür içerisinde uzman olduğunuz taşınmaz hakkında etkili bilgilerin bulunması sizi daha değerli yapacaktır.
Bölgeniz ve uzman olduğunuz taşınmazlar hakkında bilgiler verebileceğiniz kişisel veya mahalle web siteniz ile bölge halkı ile etkili iletişim kurabilirsiniz. Bölgenizde meydana gelen imar değişiklikleri, askıya çıkan imar durumu kararları, toplulaştırma, kentsel dönüşüm, bölgeye ilişkin haberler gibi duyular, satılık ve kiralık mülkleri listeleyebilir, bölgenizde bulunan taşınmazlar hakkında oluşturduğunuz verileri web sitenizde yayınlayabilirsiniz.
İstekli olan mülk sahipleriyle e-posta, whatsapp, telegram grubu veya whatsapp haber kanalı kurabilirsiniz.
Çeşitli sosyal medya hesaplarınız ile bölgeniz hakkında vereceğiniz bilgiler etkili olacaktır.
Sonuç.
Bölge emlakçılığı bir gecede başarı getiren bir strateji değildir. Çabalarınızın heyecan verici getirilerini görebilmenize rağmen, ilk üç ayda yakaladığınız potansiyel müşterileri muhtemelen her halükârda alım satım yapmaya hazır kişiler olacaktır. Gerçek bölge uzmanlık başarısı zaman alır. Sonuçlarınıza göre analiz yapıp değişiklikler yapmadan önce bu stratejiyle kendinize bir yıl verin.
Her şeyi bilmek için kendinizi zorlamayın. En iyi öğrenebileceğiniz taşınmaza odaklanın.
Gözlemlerine göre emlak danışmanları daha fazla kazanç sağlamak amacıyla bütün taşınmazlar ile ilgilenmek isterler. Bu süreç genelde fazla yorulmalarına, başarısız olmalarına, müşteri kayıpları gibi nedenlere sebep olabilir. Başarısızlık ise motivasyon kaybı ve bir süre sonra piyasadan çekilmeye kadar gidebilmektedir.
Oysa bir taşınmaz hakkında uzmanlaşan ve bölgesinde tanınan emlakçıların başarısız olmak gibi bir kaygıları yoktur ve müşterilerine bölgesinde bulunan taşınmazlar hakkında doğru bilgileri vermeleri onları daha güvenilir olmasını sağlayabilir.
--
