Akarbaşı mahallesinde yatırıma uygun olduğunu düşündüğüm bir yapıyı analiz ediyoruz.
Uyarı: Bu analiz bir yatırım önerisi değildir.
Binamız oldukça eski ve muhtemelen 1980 li yıllarda iki ayrı parsel üzerine inşa edilmiş, A ve B bloktan oluşan, güney/kuzey cepheli, asansörü ve kapalı otoparkı bulunmayan, 4 katlı, her blokta 16 bağımsız bölüm bulunan bir yapı. Bina yapı ruhsatına göre inşa edilmiş, yapı kayıt belgesi, kaçak kat gibi eklentiler bulunmamaktadır. Kentsel dönüşüme girmesi muhtemel binalarda kat mülkiyeti/irtifakı gibi durumlar dikkate alınmaz.
Binada bugün için satılık konut bulunmuyor.
İmar durumu
E-İmar planında ayrık nizam 5 kat (A-5), önden 5 metre çekmesi bulunan, emsal 2.0, arsa alanı 721,51 m².
İmar durumunda yazılan ibarelerin okunması ve hesaplama.
İmar planlarında belirtilen; A-5 ayrık nizam 5 kat, "Emsal 2.0" ve "Arsa Alanı 721,51 m²”, olan alan üzerine toplamda ne kadar büyüklükte bir inşaat yapılabileceğini gösterir.
Bu ifade, özellikle kentsel dönüşüm, arsa alım-satımı veya yeni bir inşaat projesi planlanırken hayati öneme sahiptir.
1. Emsal (KAKS) 2.0 Ne Anlama Gelir?
Emsal, açılımı Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) olan bir terimdir. İmar planlarında belirlenen bu oran, bir arsa üzerine yapılabilecek tüm katlardaki toplam inşaat alanının, arsa alanına oranını ifade eder.
Emsal 2.0: Arsa alanının %200'ü (iki katı) kadar kapalı inşaat alanı yapma hakkınız olduğu anlamına gelir.
Yani, arsanın her 1 m²'si için 2 m² toplam kapalı inşaat alanı elde edebilirsiniz.
2. İnşaat Alanı Hesaplaması Nasıl Yapılır?
Toplam inşaat alanı; arsa alanı ile emsal (KAKS) oranının çarpılmasıyla bulunur.
Toplam İnşaat Alanı = Arsa Alanı X Emsal Oranı (KAKS)
Toplam İnşaat Alanı = 721,51 X 2.0 = 1.443,02 m²
Sonuç: 721,51 m² arsa üzerinde, imar planına göre toplamda 1.443,02 m² kapalı inşaat alanı yapma hakkınız bulunmaktadır.
3. Bu Alan Nasıl Kullanılır? (Kat Yüksekliği ve Taban Alanı)
Toplam inşaat alanı, binanın katlarına dağıtılacaktır. Bu dağılım, imar planındaki bir diğer önemli oran olan TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) ile belirlenir.
TAKS: Binanın zemine oturacağı taban alanının, arsa alanına oranını gösterir. Bu oran KAKS / kat sayısı işlemi ile bulunur.
TAKS=2,0 / 5 = 0,40
TAKS: 0.40 olunca, 721,51 m² arsanın en fazla 721,51 X 0.40 = 288,60 m²'sine bina oturabilir. Binanın mevcut taban alanı 384,30 m² görünmektedir. (Parsel sorgu) Bina yıkılıp yeniden yapıldığında konutlar biraz küçülecektir.
İmar planında kat sayısı yazmıyorsa kat sayısı nasıl bulunur?
İki şekilde bulabiliriz.
Kat Sayısı: Toplam inşaat alanı, taban alanına (TAKS ile hesaplanan alana) bölünerek yaklaşık kat sayısı bulunabilir:
Kat sayısı: KAKS: 1.443,02 m² / TAKS: 288,60 m² = 5 kat
Kat sayısı: KAKS: 2,0 / TAKS: 0,40 = 5 kat
Emsale Dahil Olmayan Alanlar
Yukarıdaki 1.443,02 m² genellikle brüt emsal inşaat alanını ifade eder. Modern imar yönetmeliklerinde, bazı ortak alanlar (açık balkonların belli bir kısmı, çıkmalar, merdivenler, asansör boşlukları, ortak tesisat alanları, yangın koridorları, bodrum katların belli bölümleri) emsal hesabına dahil edilmeyebilir.
Bu muafiyet, toplam brüt inşaat alanının, 1.443,02 m²'den daha yüksek olabileceği anlamına gelir. Ancak bu istisnalar için yerel belediyenin ve güncel imar yönetmeliğinin kontrol edilmesi şarttır. (İmar durum belgesi plan notları incelenecek.)
Bu rakamları nasıl kullanacağız?
KAKS: 1.443,02 m²
TAKS: 288,60 m²
Kat sayısı: 5
Çıkma: Bilinmiyor. (Çıkma izni varsa konutların m² alanları değişir.)
Arsa terkini: Bilinmiyor. (Arsa terkini varsa KAKS, TAKS alanları değişir.)
Zemin durumu: Bilinmiyor. (Zemin güçlendirmesi maliyeti artıran bir çalışmadır.)
Daha sonra konutun arsa payı, kat maliklerinin tapu durumları (arsa payları, haciz, ipotek, şerhler vb.) incelenir ve çıkan sonuçlar değerlendirildikten sonra 4 katlı olan bu binanın yatırıma uygun olup olmadığına karar verilebilir.
Bir kat brüt kaç m² olacak?
1.443,02 / 5 = 288,604 m²
Konu alanı kaç m² olacak? (Her katta 4 konut var.)
Eğer kat malikleri mevcut yapılaşmada bir değişiklik yapmazlarsa;
288,604 m² / 4 = 72,151 m² (Net: 72,151/1,2= 60,12 m²)
Önemli uyarı: Yukarıdaki işlem bir fikir vermesi için örnek olarak yapılmıştır. Mevcut 4 katlı, her katta 4 konut, toplamda 16 bağımsız bölüm bulunan, mevcut imar durumuna göre 5 kata izin verilen bina sahiplerinin ne istediği önemlidir.
İsteklerin gerçekçi olması için belediyeden alınacak imar durum belgesi kapsamında bir mimarın hazırlayacağı taslak projeye göre şekillenmesi esastır.
Taslak projeye göre inşaat maliyeti ile emsal sıfır konutların satış değerleri kapsamında kentsel dönüşüme uygun konutun piyasa fiyatının tespit edilmesi mümkündür. Riskli yapı olması muhtemel eski binalarda emsal konutlara göre değer tespiti yapılmaz.
--
Duyuru: Eskişehir’e özel Yapay zekâ destekli emlak analizlerine ulaşmak için Youtube Emlak Sırları başlıklı kanalı takip edebilirsiniz.
Kanal adresi: https://www.youtube.com/@gayrimenkul_yazari/playlists
Kanala destek olmak için abone olmayı, soru sormayı ve beğenmeyi ihmal etmeyin lütfen.
