Yönetim planı; konutu olan olmayan herkesi ilgilendiren resmi bir evrak olup, yönetim planı içeriğinde kat maliki ile kiracıların mutlak suretle uyması gereken kararlar mevcuttur.
Yönetim planı, bina veya sitelerin ortak alanlarının kullanımı, yönetim biçimi, yönetin ve denetim kurulunun görev ve sorumlulukları gibi konuları düzenleyen bir sözleşmedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 28. maddesine göre, yönetim planı, apartman ve sitelerin yönetimini düzenleyen, kat malikleri arasında yönetime ilişkin bir anlaşmazlık bulunduğunda ilk bakılacak ve çözüm aranacak en önemli belgedir.
Eğer kat malikleri arasında bir uyuşmazlık vuku bulunduğunda ve yönetim planında açıklayıcı bir hüküm bulunmuyorsa sırasıyla KMK, Medeni Kanun ilgili diğer mevzuat hükümleri geçerli olacaktır. Buralarda da bir hüküm bulunmazsa dava yoluyla çözüm aranacaktır.
Örneğin, site veya apartman adını yönetim planı değişikliği yapmadan başka bir isim ile değiştirmeniz mümkün değildir.
Bir konut satın alınmadan önce yönetim planının incelenmesi önemlidir.
Yönetim planı nerede bulunur?
Herkesin merak ettiği önemli konulardan biri de yönetim planı sözleşmesinin nasıl temin edileceğidir.
Bu belge, inşa edilecek yapıların kat irtifak tapuları çıkma aşamasında düzenlenip ilgili Tapu Müdürlüğüne verilir ve orada muhafaza edilir. Belgeyi herhangi bir kat maliki ilgili tapu müdürlüğüne başvuruda bulunup ücreti karşılığında onaylı bir örneğini temin edebilir.
Kat malikleri arasında çıkan uyuşmazlıkların giderilmesi için açılacak davalarda mahkeme tarafından ilk incelenen belgelerden biridir. Belge, mahkeme tarafından tapu müdürlüğünden talep edilecektir. Eğer elinizde tapu müdürlüğüne verilmemiş bir yönetim planı varsa mahkeme bunu dikkate almayabilir.
Yönetim planında neler bulunur?
- Site, blok veya apartman ismi.
- Genel kurul toplanma zamanı (Belirtilmemişse her yıl ocak ayı içinde genel kurul yapılır. Bu süre toplu yapılarda iki yıldır.)
- Yönetim ve denetim kurulu üye sayısı.
- Yönetim ve denetim kurulunun görevleri.
- Yönetim ve denetim kurulu üyelerine ödenecek ücret.
- Ortak alanların kullanım şekli.
- Binada evcil hayvan beslenip beslenmeyeceği.
- Konutların ofis olarak kiraya verilip verilmeyeceği. (Bu hüküm yönetim planında olsa bile avukat ve muhasebe büroları için geçersizdir.)
- Kat maliklerinin hakları ve sorumlulukları.
- Toplu yapı ve blok yapı yönetimine ilişkin maddeler gibi çeşitli hususlar bulunur.
Yönetim planı nasıl değiştirilir?
Çeşitli sebeplerden dolayı yönetim planı değişikliği yapılması gerekebilir. Bu değişim olağan veya olağanüstü toplanan kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunluğu ile mümkündür. Örneğin. 5 kat maliki varsa 4 kat malikinin vereceği olumlu karar ile yönetim planı değişikliği yapılabilecektir.
Yönetim planı değişikliğine itiraz eden kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yeni oluşturulan yönetim planı tapuya tescil edilir.
(Yönetim planı değişikliğinin tapu sicilinde gösterilebilmesi için kat malikleri ve temsilcileri tarafından yeter çoğunlukta imzalı kabul beyanlarını içerir noter tasdikli kat malikleri kurulu kararının ibraz edilmesi gerekir. - Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 01.09.2021 tarih ve 730554 sayılı Genelgesi.)
Toplantı zamanı ve oy yeter sayısı
Kat malikleri kurulu, yönetim planında belirlenen zamanda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. (KMK:30)
Burada belirtilen arsa payı oranı toplam arsa m2’nin yarısından fazla olması zorunludur. Sadece kat maliklerinin sayısı yarıdan bir fazla olsa dahi arsa payı toplamları yarıdan bir fazla değilse toplanma ve karar alma mümkün olmayacaktır. Eğer yasada belirlenen orana aykırı karar alınırsa bu karar geçerlidir. Ancak kat maliklerinden biri tarafından iptali yönünde dava açılabilir ve karar iptal edilebilir.
Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.
Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.
(Saklı hükümler: Yönetim ve denetim kurulunun seçilmesi, yönetim planı değişikliği gibi alınacak kararlardır. Bu tür kararların salt çoğunluk ile kabul edilmesi mümkün değildir. Örneğin, yönetici ve denetçi, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir.)
Oy kullanma
Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.
Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. (KMK:31)
Yukarıda söz edilen vekalet hususunda KMK’da şekil şartından bahsedilmemiştir. Temsil yetkisi noter kanalıyla verilebileceği gibi adi yazılı ve sözlü olarak da verilebilir.
Genel kurullarda temsil yetkisi daha çok devre mülk kat malikleri genel kurulunda görülmektedir.
Bu makalemde yönetim planı hakkında sizlere ön bilgi vermek istedim. Daha detaylı bilgi için Kat Mülkiyeti Kanunu incelenmelidir.
