Hayat her zaman istediğimiz gibi şekillenmiyor. Bazen kişisel hatalarımız, bazen yanlış eylemlerimiz çeşitli sorunlara yol açıyor ve eğer belli bir alanda profesyonel iseniz o mesleğin tüm mensupları da bu sorunlardan etkileniyor.
Son dönemde emlak ofislerini ziyaret ederek emlak sektöründe karşılaştıkları sorunlar hakkında bilgiler ediniyorum. Onlarla tanışmak, iletişim kurmak, sorunlarını dinlemek çok keyifliydi. Misafirperver emlak işletmesi sahiplerine ve çalışanlarına teşekkür ediyorum.
Dinlediğim sorunları özetlemek gerekirse şu şekilde sıralayabiliriz:
- Çantacılar.
- Sözleşmesiz iş yapan işletmeler.
- Aynı taşınmazın faklı bilgi ve fiyattan listelenmesi.
- Güven eksikliği.
- Eğitimsizlik.
- Eksik ve hatalı taşınmaz bilgileri.
- Hata yapan danışmanların emlak sektörüne leke sürmeleri.
- Etik kuralların uygulanmaması.
- Yetkili kurumların etkisiz olması.
Sorunları biraz açalım ve çözüm üretmeye çalışalım.
Çantacılar.
Her işletmenin şikayet ettiği ancak bazı yasal emlakçıların halen iş birliği yaptığı kişiler.
Taşınmaz yetki belgesi olmayan, fatura düzenlemeyen, vergi vermeyen kişiler olarak tanımlayabiliriz. Bu kişileri, “alıcım var” diyerek karşınızda biten ve bütün emeklerinizin net yarısını alıp giderken görebilirsiniz.
Eğer yasal bir işletmeyseniz ve bu kişiler ile iş birliği yapmazsanız şikayetlerin sona ereceğinden emin olabilirsiniz.
Sözleşmesiz aracılık yapan işletmeler.
Aynı taşınmazı faklı bilgi ve fiyattan ilana çıkanlar.
Güven eksikliği.
Bir emlak işletmesi aracılık yapacağı bir taşınmaz için sözleşme yapması esastır. Sözleşme yapılmadığında aynı taşınmazı farklı fiyat ve bilgiler ile onlarca emlak işletmesi tarafından listelendiğini görebilirsiniz. Bugün bile 16 emlak işletmesi tarafından farklı fiyat ve bilgiler ile ilanda olan bir taşınmaz var.
Alıcılar bu ilanları görüyor ve bu görmenin etkisi emlakçılara güvensizlik olarak yansımaktadır.
Eğitimsizlik.
Bazı emlak işletmeleri emlak sektörüne yeni giren danışmanlara ağırlıklı olarak bir taşınmaz nasıl alınır, nasıl pazarlanır eğitimi verilmektedir. Pazarlama önemli konudur. Oysa bir danışman imar, tapu okuma, veri analizi, pazar durumu, taşınmaz cinsi, taşınmaz inceleme, değer takdir etme gibi önemli konularda da eğitim almalıdır.
Etkili kurumların zaman zaman emlak işletmelerine eğitim vermeleri ile bu sorunlar aşılabilir.
Satıcılar ne sattığını alıcılar ise ne aldığını bilmelidir. Bu emlakçılara olan güveni ve saygıyı artıracaktır.
Eksik ve hatalı taşınmaz bilgileri.
Hata yapan danışmanların emlak sektörüne leke sürmeleri.
Her taşınmazın kendine özgü bir hikayesi vardır. Yapım yılı, tadilatları, çatı ve bodrumların bağımsız bölüme çevrilmesi, tapu şerhleri, yapı kayıt belgesi, imar durumu gibi mevcut bütün bilgilerin emlak danışmanları tarafından bilinmeli ve doğru bir şekilde piyasaya sunulmalıdır.
İncelediğim bazı ilanlarda tespit ettiğim hataların ilan açıklamasında belirtilmediğini fark ettim.
Örneğin, çatıya çıkıp deniz manzarasını fotoğraflayıp "deniz manzaralı ev" diye ilan vermek, alıcıları yanıltıcı bir şekilde hareket etmektir.
Bazı araziler üzerinde bulunan irtifak haklarından bahsetmemek diğer önemli hatalardan biridir.
İmar planına aykırı oluşturulmuş kaçak bağımsız bölümleri unutmadım.
Bu tür yanlış ve eksik bilgiler, alıcıların emlak danışmanlarına olan güvenini sarsmaktadır.
Taşınmazı satın almak isteyen alıcılar, doğru ve eksiksiz bilgiler edinme konusunda haklı bir beklenti içindedir. Emlak danışmanlarının dürüstlük ve şeffaflık politikalarına bağlı kalarak hareket etmesi, sektördeki olumsuz etkileri azaltacak, güveni ise artıracaktır.
Etik ilkelere uyulmaması.
Satıcılar çoğu zaman mülklerini daha hızlı satılacağı inancıyla onlarca emlakçıya veriyorlar. Bu durum etik değildir ama engelleyecek bir yasal düzenleme de bulunmamaktadır. Dolayısıyla bir gayrimenkule afiş asmaya giden bir danışman cama asılmış bir başka emlakçının ilanını söküp kendi afişini asmasının etik olduğu söylenemez.
Bir mülkün satışına sözleşme imzalamadan aracılık ederseniz, o mülk için her alıcı bulunduğunda, satıcıya mülkü satıp satmadığını sormak zorunda kalırsınız.
Yetki almadan ilan verdiğiniz bir mülkü görmek isteyen alıcı ile birlikte mülkü göstermeye gittiğinizde ise belki o mülkte sizleri yeni sahipleri karşılayacaktır.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 14 ncü maddesi kapsamında etik ve ilke kuralları belirtilmiş olmakla beraber uyulduğunu pek söyleyemem.
Etkin olmayan yetkili kurumlar.
Her meslek grubun üye veya kayıt olduğu, izin veya yetki aldığı esnaf odaları, ticaret odaları, dernekler, belediyeler, MYK, MEB, Ticaret Bakanlığı gibi yetkili kurumlar mevcut.
İnternette “emlakçıların sorunları” diye arama yaptım. Karşınıza yaklaşık 10-12 milyon adet sonuç çıkıyor. Birçok sivil toplum kuruluşları tarafından emlakçıların sorunlarının tespit edilmesi ve çözüm bulunması amacıyla toplantılar yapıldığını görüyorsunuz. Çözüm için devamlı sözler verilmiş.
2018 yılında yürürlüğe giren Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile artık değişim zamanının geldiğini düşünmüştüm. Bugün geldiğimiz nokta ise denetimlerin olmaması nedeniyle sayısı bilinmeyen kayıtlı veya kayıt dışı emlakçılar ile taşınmaz ticareti yetki belgesi alamayan emlak işletmelerinin aktif olarak faaliyet gösterdiğini görebiliyoruz.
Taşınmaz ticareti yetki belgesi alamayan çoğu emlak işletmesinin belediye iş yeri açma ruhsatı mevcuttur. Ancak yetki belgesi alamamalarının sebebi ise deneyim şartı ile ilköğretim mezunu olma şartını sağlayamamaları olduğunu düşünüyorum. Çünkü belediyeler iş yeri açma ruhsatı verirken bu iki şartı istemiyorlar.
Son kontrollerimde Eskişehir’de taşınmaz ticareti yetki belgesi olmayan işletme sayısı 177, belgesi olan işletme sayısının ise 798 olduğunu gördüm. Görebildiğim bu rakamlar elbette gerçeği yansıtmıyor. Ticaret Bakanlığına kayıtlı olup işletmesini kapatan veya başka adrese taşıyanlar bu bilgilerini güncellememesi, işletme açıp iş yeri açma başvurusu yapılmaması veya iş yeri açma ruhsatı alıp taşınmaz ticaret yetki belgesi başvurusu yapılmaması gibi sebepler bu rakamların yanıltıcı olmasına neden olmaktadır.
“Çantacıları da sayıya dahil et” dediğinizi duyuyorum. Bunların sayısını inanın bende bilmiyorum.
Çözüm önerisi.
Burada her sorun için ayrı ayrı çözüm üretmek yerine bütün sorunları çözebilecek tek çözüm önerim var.
Amerika Birleşik Devletleri'nde örnek alabileceğimiz 150 yıllık bir geçmişe sahip bir emlak sektörü mevcut. Yaklaşık 29 ülke şu anda küçük değişikliklerle benzer bir sistem kullanıyor. Bu sisteme geçmemizin önünde hiçbir engel yok.
Amerika Birleşik Devletleri'nde bir emlakçı için emlak lisansının iptali en korkulan uygulamadır, çünkü lisans iptal edildiğinde onu tekrar alamazlar. Bu nedenle emlakçılar yasalara uygun, kusursuz ve etik ilkelere sıkı sıkıya bağlı çalışmaya özen gösteriyorlar.
---
Gayrimenkul sohbetleri.
Şehrimiz deneyimli emlakçılar ve hukukçular ile zaman zaman gayrimenkul sohbetleri programı yapıyorum. Gayrimenkul piyasalarına ilişkin ben soruyorum değerli konuklar cevaplıyor.
Kamuoyunu bilgilendirici hoş sohbetler yapıyoruz.
Bu sohbetleri aşağıdaki bağlantıdan izleyebilirsiniz.
Gayrimenkul sohbetleri
Korkut Öztürk: https://www.facebook.com/watch/?v=364399253129233
Şevket Yılmaz: https://www.facebook.com/watch/?v=3541509196063533
Taner Tandoğan: https://www.facebook.com/watch/?v=3318424551792482
Av. Gürler Koçak: https://www.facebook.com/watch/?v=696433532489236
Hepsi: https://www.youtube.com/@arifminak2095
Eğer bu sohbetlere katılmak istiyorsanız benimle iletişime geçebilirsiniz.
Mesleki özgeçmiş ve kamuoyuna bilgi vermek istediğiniz gayrimenkul konusunu belirtir iletinizi göndermeniz yeterli olacaktır.
İletişim: [email protected]
---
