Bu konuda daha fazla anlayışa sahip olabilmek için piyasaların detaylı bir şekilde analiz edilmesi gerektiğini düşünüyorum.
Konutların satılamamasının nedenleri farklılık gösterebilir ve listeleme süresinin uzamasına yol açabilir.
Satılamayan mülklere katkıda bulunan bazı ortak faktörler arasında; piyasa koşulları, fiyatlandırma, mülk durumu, konum ve pazarlama stratejileri yer alır. Piyasa dalgalanmaları ve arz fazlasının mülklere olan talebi etkileyerek satılmasını zorlaştırabilir. Yanlış fiyatlandırma (çok yüksek veya çok düşük) alıcıları caydırabilir.
Bakımı ve sunumu da dahil olmak üzere mülkün durumu alıcıları çekmede çok önemli bir rol oynamaktadır.
Daha az tercih edilen bölgelerdeki mülklerin satışında zorluk yaşanması nedeniyle konum da bir diğer önemli faktördür. Doğru hedef kitleye ulaşmak ve mülke ilgi uyandırmak için etkili bir pazarlama stratejileri de önemlidir.
**
Piyasaları analiz etmeye devam ediyorum. Bu yazımızda ki konumuz “bazı konutlar neden satılamıyor?” sorusunun cevabını bulmak.
Önceliğimiz ilan veren mülk sahipleri. (Değerli bilgilerini benimle paylaşan ilan sahiplerine buradan teşekkür ediyorum.)
Aldığım cevaplar genellikle birbirine benzer. Piyasaların durgun olduğu ve düşük fiyat teklifleri ile karşılaştıkları yönünde. İlan fiyatından çok düşük verilen fiyat tekliflerinden ise oldukça şikayetçiler.
Emlak danışmanları ne diyor?
Veri tabanımda bulunan, 1-2 yıldır ilanda bekleyen mülklerin neden satılamadığını ilanı veren emlak danışmanlarına sordum. (Değerli bilgilerini benimle paylaşan emlak danışmanlarına teşekkür ediyorum.)
Verdikleri cevaplar oldukça çeşitli. Genel bir cevap vermek yerine birbirinden farklı cevapları önem sırasına göre yazmamım daha iyi olacağını düşünüyorum.
- Fiyatın olması gerekenden yüksek olması ve satıcıların fiyatların yükseleceği beklentisi içinde olmaları. (Bütün danışmanların ilk cevabı.)
Konut fiyatları, alıcıların satın alma kararını etkileyen en önemli faktörlerden biridir. Eğer konut fiyatları pahalıysa, potansiyel alıcılar satın alma işleminden vazgeçebilirler. Alıcı ve satıcıları ortak bir fiyat konusunda uzlaşma sağlamaları halinde bu sorunun aşılacağını düşünüyorum.
- Alıcıların, konut fiyatlarının düşeceği beklentisi içinde olmaları.
Özellikle sosyal medyada yayın yapan bazı uzmanların konut piyasalarına ilişkin gelecek öngörülerinde oldukça karamsar bir tablo çizmeleri, olumsuz söylemlerde bulunmaları alıcı ve satıcıları etkilediğini düşünüyorum. Eskişehir genelinde konut satış verilerini izliyorum ve gayrimenkul piyasalarının olması gerektiği gibi ekonomik duruma uygun hareket ettiğini söyleyebilirim. Konut satışları düşebilir, çıkabilir, dalgalı bir seyir izleyebilir. Piyasa verileri bana gelecekte bir kriz beklentisi olmayacağını söylüyor.
- Nakit tekliflerin çok düşük olması. (Takas tekliflerin bu sıralar artışta olduğunu da belirtmek isterim.)
- Doğru konut olmaması: Önceki yazılarımda bu konuda ayrıntılı açıklama yapmıştım. Yapı kayıt belgeli imara aykırı yapılaşmanın olması, imar durumun güncel imar planlarına uygun olmaması veya yıkılıp yeniden yapılanmada aynı ölçüde mülk yapılaması gibi nedenler konutların satılamamasına veya uzun süre beklemesine sebep olabileceğini söyleyebiliriz.
- Kiracı olması. Oturmak için mülk arayan alıcılar kiracılı mülkleri sorun yaşamamak için tercih etmemeleri.
- Kiracı var ve kira değerinin düşük olması. Yatırım amaçlı mülk almak isteyenler düşük kira ödemesi bulunan mülkleri tercih etmemeleri. (Kira çarpanı ile mülk fiyatı uyumlu olmalı.)
- Bir mülkün hızlı satılacağı varsayımıyla birden fazla emlakçıya verilmesi sonucunda aynı mülkün piyasaya farklı fiyat ve bilgiler ile sunulması konutun uzun bir süre satılamamasına neden olabilmektedir.
- Mevduat faizlerinin yüksek olması. (Bu görüşe katılmıyorum, iyi bir gayrimenkul yatırımı mevcut şartlara göre faiz gelirinden daha fazla kazandırır.)
- Kredi faizlerinin yüksek olması ve krediye ulaşılamaması.
- Isınma sorunu olması. Birinci kat ve dubleks konutların ısınmama düşüncesi alıcıların tercihini etkilemektedir.
- Dairenin tamamen kuzey cephe olması ve güneş almaması alıcıların tercih etmeme sebebi olabilmektedir.
- Binanın çok eski olması ve alıcıların kentsel dönüşüm için uğraşmak istememeleri.
- Yapının bakımsız ve ağır tadilat masrafları olması.
- Deprem korkusu nedeniyle yüksek ve eski yapıların pek tercih edilmemesi.
- Asansör, otopark ve balkon bulunmaması.
- İskansız olması. (Daire abonelikleri yapılmışsa ve genel iskan raporu varsa bunun sorun olmaması gerektiğini düşünüyorum. Bu konuda bilgi eksikliği var sanırım.)
- Doğru pazarlama yöntemlerinin kullanılmaması. Etkili bir pazarlama stratejisi ve doğru tanıtım, konutun satılmasında kritik bir rol oynar. Eğer konut iyi bir şekilde tanıtılmıyorsa, potansiyel alıcılar onu görmeyi bile düşünmeyebilirler.
**
Emlak danışmanların piyasa tecrübelerine göre verdikleri bilgiler kapsamında çok fazla ilgi görmeyen ve uzun süre satılamayan mülkleri öğrenmiş olduk.
**
Hangi konutlar kısa zamanda satılıyor?
Doğru mülk, doğru fiyat ve doğru pazarlama olduğunda.
Konutlar kısa zamanda nasıl satılır?
Konutları hızlı bir şekilde satmak için bazı stratejiler ve dikkate almanız gereken faktörler vardır. Konutunuzu hızlı bir şekilde satmanıza yardımcı olabilecek bazı öneriler.
- Fiyatı doğru belirleyin: Konutun fiyatı, satış hızını büyük ölçüde etkiler. Piyasa araştırması yaparak benzer konutların fiyatlarını inceleyin ve rekabetçi bir fiyat belirleyin. Fiyatı cazip hale getirerek daha fazla alıcı çekebilirsiniz.
- İyi bir ilan hazırlayın: İnternet üzerinde yayınlanacak ilanınızı dikkatli bir şekilde hazırlayın. Yüksek kaliteli fotoğraflar ekleyin, konutun özelliklerini doğru, anlaşılır bir şekilde anlatın ve cazip bir başlık kullanın.
- Ev içi düzenleme ve temizlik: Konutun içini düzenleyin ve temizleyin. Alıcılar, bakımlı ve düzenli bir evi daha çekici bulurlar. Bahçeniz varsa bakımını ihmal etmeyin.
- Açık ev turu düzenleyin: Satılık konutların ilk alıcıları genellikle yakın komşular olmaktadır. Açık ev etkinlikleri düzenleyerek komşularınıza konutunuzu gösterin. Komşu komşuya duyurup daha fazla ilgi çekmenize yardımcı olabilir.
- Sosyal medyayı kullanın: Konutunuzu sosyal medya platformlarında paylaşın. Arkadaşlarınız ve ailenizle de paylaşarak daha geniş bir kitleye ulaşabilirsiniz. Sponsorlu reklamlar ile daha fazla kişiyle temas kurabilirsiniz.
- Hızlı satış için ihtiyaçlarınızı gözden geçirin: Eğer hızlı bir satış yapmanız gerekiyorsa, alıcıların taleplerini karşılamaya çalışın. Örneğin, eşyaları hızlı bir şekilde çıkarın, konutunuza bakım yapın veya fiyatı biraz daha düşük tutun.
- Profesyonel yardım alın: Emlak & gayrimenkul danışmanları, konutunuzu hızlı bir şekilde satmanız konusunda size yardımcı olabilir. Onların deneyiminden faydalanın.
Unutmayın ki her konut ve bölge farklıdır. Bu nedenle yukarıdaki önerileri kişisel durumunuza göre uyarlayabilirsiniz.
**
Ülkemizde ki konut fiyatlarını yurt dışı konut fiyatları ile karşılaştırmaya başladık. Elimizde veri olmasa da yurt dışından alınan gayrimenkul sayılarında artış olduğunu medyadan takip ediyoruz. Örneğin, yabancı kaynaklara göre Yunanistan’da yabancılara konut satışı bir önceki yıla göre %60 oranında artış gösterdiği belirtilmektedir.
**
Fiyatlarla ilgili sorun, satıcıların yüksek fiyatlarla alıcı araması, alıcıların ise en düşük fiyatlarla mülk aramasıdır. Satıcılar fiyat belirlerken pazar durumunu kontrol etmediklerini öğrendim. Şunu açıklığa kavuşturalım: konut piyasası hala alıcı pazarı durumundadır. Alıcının az, satılık mülkün ise çok olduğu bir pazardır. Fiyatları yanlış belirlenmiş mülklerin alıcı pazarında müşteri bulması oldukça zordur.
Sonuç olarak; konutların uzun süre satılamamasının en önemli sebebinin yüksek fiyatlar olduğunu artık söyleyebiliriz.
**
Diğer bir soru ise; konut fiyatlarını kim, nasıl belirliyor?
Cevabını “satıcılar belirliyor” diyebilirim. (Yukarıda emlak danışmanları fiyatların yüksek olması nedeniyle konutların uzun süre satılamadığını söylemişlerdi. Bu söylemin bende konut fiyatlarına müdahale edemedikleri kanaati oluşturmuştur.)
Satıcılar fiyatı nasıl belirliyor?
Satıcılar ile yaptığım görüşmelerde birbirine benzer cevaplar aldım.
Kendileri ilan veren satıcılara “fiyatı nasıl belirlediniz?” ve “teklif aldınız mı?” diye iki soru yönelttim.
Fiyat konusunda verdikleri cevaplar genel olarak; İlanları ve benzer emsal konutları inceliyorlar, yan komşunun sattığı konutun fiyatına bakıyorlar, yakınlarına, arkadaşlarına veya emlakçılara soruyorlar. Edindiği bilgileri değerlendirip aklında oluşan bir fiyat ile konutunun satılık olduğunu kamuoyuna bildiriyor.
Bazı mülk sahipleri satacağı mülk fiyatını, almak istediği mülk fiyatı kadar tespit ettiğini belirtmiştir.
Bazı mülk sahipleri de fiyat belirlerken emlakçılardan kapsamlı piyaza analizi raporu ile gayrimenkul değerleme uzmanlarından konut değerleme raporu aldıklarını beyan etmişlerdir.
Aldıkları teklifler için verdikleri cevaplar ise; düşük teklifler ile takas teklifleri aldıkları veya hiç teklif almadıkları yönünde. Alıcı pazarında düşük tekliflerin olması kaçınılmaz bir durumdur.
Satıcıların fiyat belirlerken yaptıkları piyasa analizi ve aldıkları teklifler bu şekilde.
Mülk sahiplerinin verdiği bilgiler kapsamında incelediğim bazı mülk fiyatlarının şaşırtıcı şekilde doğru fiyat olduğunu söyleyebilirim.
Alıcı ne yapıyor?
Alıcı da aynı şekilde. İlan fiyatlarına bakıyor, beğendiği konutları gezip inceliyor, almak istediği konutları birbiriyle karşılaştırıyor, fiyatı konusunda yakınları ile görüşüyor, emlakçılardan bir fikir almaya çalışıyor, konutu beğenirse satıcı ile pazarlık yapıyor. Eğer aklında oluşan fiyatı bulursa o konutu satın alıyor.
**
TUİK verilerine göre Eskişehir satılık konut verilerini incelediğimizde; kredili konut satışlarının bir önceki yıla göre %-62,59 oranında düştüğü, peşin satılan konutlarda ise %9,51 oranında artış olduğu görülmüştür.
**
Sonuç olarak, gayrimenkul piyasalarında doğru fiyatlandırılmış, doğru mülklerin kısa zamanda satıldığı ve alıcıların halen pazarda doğru fiyatlı, doğru mülkü aradıklarını söyleyebilirim.
---
