Emlak danışmanları olarak hizmet verdiğimiz taşınmaz işlemleri sırasında, kısıtlı kişilere ait, üzerinde şerh bulunan, intikali yapılmamış, el birliği paylaşımlı gibi haklara sahip çeşitli taşınmazlara ilişkin alım satım talepleri gelmektedir.

Bu tür taşınmazların devrî öncesi bazı resmî işlemlerin yapılması veya mahkemeden izin alınması gerekmektedir.

Kısıtlı kişilere ait taşınmazların satışına ilişkin düzenlenecek yetkilendirme sözleşmesine, vasi ve satışa ilişkin mahkeme kararı, varsa vekâletname örneği, hisseli bir taşınmaz ise ön alımdan feragat edilmiştir gibi bazı belgelerin eklenmesi gerekmektedir. Bu husus alıcıların satış öncesi bilgilendirilmesi ve satış sonrası herhangi bir sorun yaşamamaları için oldukça önemlidir.

İşlemlere başlamadan önce bazı tanımların ve yapılacak işlemlerin neler olduğunu hatırlayalım.

Tanımlar ve yapılacak işlemler.

Erginlik: Ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmayan her ergin kişinin fiil ehliyeti vardır. Erginlik 18 yaşından sonra başlar.

Evlenme kişiyi ergin kılar. (18 yaş altı için.)

On beş yaşını dolduran küçük, kendi isteği ve velisinin rızasıyla mahkemece ergin kılınabilir.

Ergin olmayan çocuklar ana ve babasının velâyeti altında olduğundan yasal temsilci olarak ergin olmayan çocuklara ait taşınmazların devrî, birlikte veya iyi niyet kurallarına uygun ayrı olarak anne veya baba tarafından yapılacaktır. Ancak Türk Medeni Kanunu’nun 327, 356. maddeleri gibi ilgili diğer hükümleri unutulmamalıdır.

Vasi atanmış kişiler: Yaşlılık, zihinsel veya bedensel engelli olma, alkol veya uyuşturucu kullanımı,  savurganlık, hastalık gibi nedenler ile işlerini gerektiği şekilde yürütememe sebebiyle, kişilere mahkeme tarafından vasi atanmasıdır.

Vasi atanmış kişilere ait taşınmazların satışı öncesi vasi tarafından mahkemeden izin alınması gerekmektedir. İzin alınmadan tapuda devir işlemi yapılamaz. Mahkemenin izin vermesi halinde devir işlemi mahkeme tarafından atanmış vasi tarafından yapılacaktır.

Kişinin işitme, konuşma veya görme engelli olması: İşlemler isteğe bağlı olarak iki tanık huzurunda yapılır. Engellinin tanık istememesi hâlinde, bu husus istem belgesinde veya resmî senette belirtilir. İlgilinin işitme veya konuşma engelli olması ve yazı ile anlaşma imkânının da bulunmaması hâlinde, işaret dilinden anlayan yeminli bilirkişi bulundurulur.

Ayırt etme gücüne sahip olmayan kişiler: Gerek noterde gerekse tapu işlemleri sırasında yaptığı işlemin ne olduğu idrak edemeyen kişileri ayırt etme gücüne sahip olmayan kişiler olarak tanımlayabiliriz. 

Noter veya tapu işlemleri sırasında ilgili memur, istem sahibinin ifade, tavır ve davranışlarından fiil ehliyetinin bulunup bulunmadığı hususunda şüpheye düşerse resmî veya özel sağlık kuruluşundan ilgilinin ayırt etme gücüne sahip olup olmadığı hakkında fotoğraflı sağlık raporu isteyecektir.

Talep edilen resmî rapor olumlu ise noterlik veya tapu devir işlemleri yapılacaktır. Eğer raporun olumsuz çıkması halinde kişiye vasi atanması gündeme gelecektir.

Alınan raporlar aynı gün içinde ibraz edilir. Günü geçmiş raporlar kabul edilmemektedir.

Hükümlü olmak: “Bir yıl veya daha uzun süreli özgürlüğü bağlayıcı bir cezaya mahkûm olan her ergin kısıtlanır. Bu kişinin işlemleri mahkeme tarafından atanmış vasi tarafından yerine getirilir.” hükmü amirdir. Ancak bu hüküm Anayasa Mahkemesinin 22/03/2023 tarih ve 2023/54 sayılı kararı ile iptal edilmiş ve iptal işleminin kararın Resmi Gazete'de yayımlanmasından dokuz ay sonra (23/06/2023) yürürlüğe girmesine karar verilmiştir. 23/03/2024 tarihinden sonra hükümlüler de tutuklular gibi vekâlet verip taşınmaz işlemlerini yapabileceklerdir.  

El birliği paylaşımı yapılmış yerler: Miras yoluyla intikal eden taşınmazların mirasçılar adına tescil işlemleri sırasında bazı mirasçılara ulaşılamaması veya intikal işlemleri sırasında tapuya gelmemeleri gibi sebeplerden dolayı intikal işlemi el birliği yöntemiyle yapılmaktadır.  Bu şekilde yapılan işlemlerde hissedarların sahip olduğu hisse oranı tapu sicilinde belirtilmez. Hisse oranı belirtilmediği için paydaşlar hisselerini üçüncü kişilere satmaları mümkün değildir.

El birliği şeklinde yapılmış taşınmazlarda, hissedarların birbirlerine devir yapmaları veya hisselerini tek bir hissedara devretmeleri veya hisselerini toplu olarak üçüncü kişilere devretmeleri sırasında paylı mülkiyete geçmelerine gerek yoktur. Bu tür satışları genelde arazi devir işlemlerinde görmekteyiz.

Ancak hissedarlardan biri hissesini ayrı olarak üçüncü kişilere satış yapabilmesi için paylı mülkiyete geçiş zorunludur. Paylı mülkiyete geçiş için bütün hissedarların birlikte Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne gitmesi gerekir.

Paydaşlar Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne gelmezlerse ne yapılabilir?

Bu konuda mevzuatımızda iki ayrı düzenleme kapsamında paylı mülkiyete geçiş mümkün olabilir.

1) Kadastro Kanunu.

Ek Madde 3 - Bir mirasçı, miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde tapu sicil müdürü diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Tebligat masrafları ilgilisince karşılanır.

Elbirliği mülkiyetinin devamına yönelik bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan herhangi biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu taşınmaz mal üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülerek, hissedarlık esaslarına göre mirasçılar adına tapu kütüğüne tescil edilir.

Eğer itiraz edilmiş veya paylaşma davası açıldığında ne yapılabilir?

İtiraz edilmişse Tapu ve Kadastro müdürlüğü paylı mülkiyet işlemini yapmayacaktır. Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesine dava açılır.

2) Türk Medeni Kanun

Madde 644 - Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.

Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

Not: Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında 30/4/2014 tarihinden sonra meydana gelen vefat sonrası mirasa konu arazilerin elbirliği ile intikalinin yapılması esastır.

Tarım arazilerinde; ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, elbirliği mülkiyetinin devri, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemleri Bakanlığın izni ile yapılır. Bu nedenle işlem öncesi Tarım İl Müdürlüğünden görüş alınmalıdır.    

Hisseli arazilerde ön alım.

Hisseli arazilerde, kişiye ait hissenin üçüncü kişilere satışında tapu sicilinde ön alım şerhinin olup olmadığı araştırılmalıdır. Bu şerh, hisse sahibinin web tapu aracılığı ile temin edeceği takbis belgesi üzerinde görülebilir.

Üçüncü kişilere yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay, bildirilmemesi halinde iki yıl geçmekle düşer.

Bu süreler içinde hissedarlardan herhangi biri ön alım hakkı için alıcıya karşı dava açabilir. Satış sonrası böyle dava ile karşılaşmamak için, satış öncesi bütün hissedarlardan hisse alımından feragat ettiğine dair yazılı ve imzalı belge alınması veya noter kanalıyla feragat ettiğine dair verilen resmî belgenin tapu siciline kayıt edilmesi gerekmektedir.

Arazilerde yazılı olarak fiili taksim yapılmışsa bu belge ön alım davalarında önemlidir ve ön alım dava başvurusunun reddedilmesini sağlayan önemli bir belgedir.

Not: Komşu parsellerin ön alım hakkı bulunmamaktadır. ( RG. 28.10.2020-7255/20. maddesi ile Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu 8/İ maddesinin 2. fıkrası kaldırılmıştır.)

Tapu sicilinde bulunan diğer şerhler.

Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, ön alım, geri alım gibi çeşitli sözleşmelerden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar (İpotek, haciz, bağış, aile konutu, kamulaştırma, geçit hakkı, intifa hakkı, iflas, konkordato vb.) tapu kütüğüne şerh edilebilir.

Bazı şerhler terkin edilmediği sürece tapu devir işlemi yapılamaz. Örneğin, kamulaştırma, satış vaadi, aile konutu şerhi gibi hususları sayabiliriz.