Piyasalarda kriz var veya yok diyebilmek için mevcut verileri çok iyi takip etmek ve yorumlamak gerekiyor.
TCMB konut endeksi, TUİK konut satış verileri ile ilan sitelerinin konut verileri biz emlak danışmanları için oldukça değerli bilgiler içermektedir. Bu veriler kapsamında bölgemizin konut piyasasını doğru olarak takip edebiliyor ve konutların değerini takdir edebiliyoruz.
KONUT FİYAT ENDEKSİ
Eskişehir için TCMB aylık konut endeksi verilerine baktığımız da satılık konut fiyatlarında artış olduğu görünüyor. 2023 Ocak ayı artış bir önceki yıl Ocak ayına göre % 150,02 oranında artış gösterirken Mayıs ayı artış oranı % 108,95 olarak gerçekleşmiştir. Artış hızının düştüğünü ve azalma eğiliminde olduğunu söyleyebilirim.
KONUT SATIŞ ORANI
TUİK verilerine göre Haziran ayı konut satışlarında düşüş olduğu görünüyor. Eskişehir merkezi için yıllık satılan konut sayısı ortalama 20 – 22 bin aralığındadır. Verileri 2022 yılı ile karşılaştırdığımda konut satışlarında bugün için herhangi bir kriz vardır demek mümkün değil.
Not: TUİK verilerinde ilçelerin konut satış oranları sıfır (0) olarak görünmektedir. İlçelerde konut satışı olduğunu biliyorum ancak neden istatistiklerde yer verilmediğini bilmiyorum.
KONUT DEĞERLERİ
En çok konut ilanı bulunan dört ayrı emlak sitesinden temin ettiğim piyasa verilerine göre yakın olarak takip ettiğim Akarbaşı Mahallesi satılık konut ortanca değerleri aşağıdaki şekilde oluşmaktadır.
Bu verileri daha detaylı incelediğimizde ise sıfır konutların m2/TL birim fiyatları 27.241 m2/TL, 1985-1998 yapım aralığı olan konutlarda 14.848 m2/TL, 2000-2010 arası 16.364 m2/TL, 2011-2021 arası ise 23.103 m2/TL olarak değişmektedir.
Uyarı: Yukarıdaki değerler genel veri içermektedir. M2/TL birim fiyatı, kapitalizasyon oranı ve kira çarpanı oranını konutunuz değer tespiti için kullanmanız hatalı olacaktır.
KİRALIK KONUT PİYASASI
Kiralık konut ortanca m2/TL birim fiyatlarına baktığımızda ise; Akarbaşı 85,71 m2/TL, Vişnelik 96,88 m2/TL, Arifiye 95,02 m2/TL, Odunpazarı evleri bölgesi 86,09 m2/TL olarak görünmekte ve bu değerlerin yüksek olması aylık gelire göre kiralık konutlara ulaşım zorlaşmaktadır.
Bu veriler kapsamında, ilimize gelecek üniversite öğrencileri ile memurlar için zor bir dönem olacağını söyleyebilirim.
Sonuç olarak, satılık konut piyasası artış oranı yavaşlamış, kiralık konut değerleri ise oldukça artmış görünüyor. Konut satın almayı bir tercih olarak görebilirken barınmak için zorunlu olan kiralık konutlara ulaşım zorlaşıyor hatta çok zor diyebilirim. Kiralık konut değerlerinin yüksek ve kiralık arzının yetersiz olması ilimize gelecek öğrenciler ile memurları oldukça zorlayacaktır.
