Bir önceki makalemde ABD’de uygulanmakta olan MLS sisteminden bahsetmiştim. Çok fazla ayrıntıya girmeden sistemin işleyişi hakkında önemli gördüğüm bazı bilgileri paylaşmak istiyorum.
MLS nedir ve nasıl çalışır?
1800’lü yılların sonunda kurulmuş olan ABD Emlakçılar Birliği NAR (National Association of REALTORS) uhdesinde oluşturulan web tabanlı emlak veri bankasıdır. Sisteme üye olabilmek için bir emlak derneğine kayıtlı olmak yeterlidir. Ayrıca gayrimenkul değerleme uzmanları ile taşınmaz işiyle ilgili diğer kurumlar da üye olabilir.
MLS (Multiple Listing Service) açılımına çoklu listeleme hizmeti diyebiliriz. Bu sistem ABD taşınmaz pazarındaki en geniş satılık mülk havuzudur. MLS, emlakçılar tarafından satılık mülkler hakkında bilgi paylaşmak, alıcıların ve satıcıların birbirini bulmasına yardımcı olmak için oluşturulmuş etkili bir platformdur. Eyalet ve bölgesel olarak yaklaşık 600 MLS sistemi mevcuttur.
Birliğin yerel ve uluslararası yaklaşık 1.5 milyon üyesi olduğu belirtilmektedir. Birliğe ülkemizden 2021 yılında TÜGEM (Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği) katılmıştır.
Çalışma prensibi.
Alıcıların bir satıcıya, satıcıların da bir alıcıya ihtiyacı vardır. MLS, iki grubun birbirini bulmasına yardımcı olma potansiyelini en üst düzeye çıkaran bir sistem.
Sistem, taşınmazla ilgili veri bulunduran birçok kurumla bütünleşik çalışmaktadır. Bu sayede taşınmaza ait geçmiş satış değerleri, tapu, inşaat, yapı projesi, tadilatlar, imar durumu, vergi borçları gibi bütün bilgilere ulaşmak mümkündür.
Sistem içinde bölge veya eyalet kapsamında yaklaşık 160 milyondan fazla mülkün kayıtlı olduğu belirtilmektedir.
Taşınmazını satmak isteyen mülk sahipleri bir emlak danışmanına yetki vermesi halinde sisteme giriş yapan danışman bu taşınmazı pazara çıkarabilir ve taşınmaz sahibinin izin vermesi halinde birlik tarafından kabul edilmiş bağımsız ilan sitelerinde listeleyebilir.
Taşınmaza alıcı çıkması halinde sistem üzerinde belirlenen satış değerinden veya pazarlık veya verilen teklifler sonucu oluşan değer üzerinden satış yapılmaktadır. Satış gerçekleşirse satış fiyatı MLS sistemine işlenir.
Alıcılar ise yetki verdiği danışmanlar vasıtasıyla sistem üzerinden istediği özelliklerde ve fiyatlarda bulunan taşınmazlara ulaşabilme imkânı mevcuttur.
Emlak danışmanları tarafından satıcıdan yetki almadan taşınmaz ilanı girildiği veya birliğin 1913 yılında kabul ettiği etik kurallara aykırı işlem yapıldığının tespit edilmesi halinde ağır para cezaları veya lisans iptaline varabilen cezalar verilmektedir.
Bu sistemden ayrı bağımsız ilan siteleri yok mu? Elbette var. Ancak bu sitelere ücretsiz ilan verebileceğiniz gibi bazı sitelere satış veya kiralama değerinin %1-3 oranında hizmet bedeli ödenmektedir.
Taşınmaz satışlarının MLS sistemi içinden yapılacak diye bir zorunluluk bulunmamaktadır. Hatta ilan sitelerinde listelemeyen satılık taşınmazlar da mevcuttur. Bunlara cepte taşınan satılık mülkler diyebiliriz.
Ülkemizde emlak pazarlama sistemi nasıldır?
Her mülkün bir hikâyesi vardır. Mülk sahibinin 11 yaşında olduğunu beyan ettiği mülk hakkında yaptığım araştırmada; yapının 1984 yılında kooperatif tarafından inşa edildiğini tespit ettim.
Aynı şekilde, 1990 yılında inşaatına başlanan bir bina 2000 yılında mülk sahiplerine teslim edilmiş. Onlara göre bina 2000 yılı yapımı. Oysa binanın doğum tarihi yapı ruhsatının alındığı tarih olan 1990 yılıdır.
Ülkemizde mevcut olan uygulamalarda; emlak işletmeleri tarafından pazarlanan taşınmazlar hakkında bütün bilgiler çoğunlukla mülk sahipleri tarafından verilmektedir.
Bu bilgiler dışında emlakçıların tapu, belediye ve diğer kurumlardan taşınmaz hakkında bilgi alabilmeleri pek mümkün değildir. Çünkü taşınmaz hakkında mevcut bilgiler KVK kapsamında korunmakta ve bu bilgiler sadece taşınmaz sahiplerine verilmektedir. Bu nedenle pazarlanacak taşınmazın üzerinde bulunabilecek ipotek, kamulaştırma, şerhler, hasarlı ise bina hasar raporu, imar durumu, bina yaşı, vergi borcu, yapı kayıt belgesi gibi önemli bilgileri ancak mülk sahibinin resmi belge olarak sunması halinde alıcılarla paylaşılabilir.
Resmi belge olamadan sadece beyana dayalı eksik bilgiler kapsamında sorunlu bir taşınmazı satın alan kişilerin bu bilgileri sonradan öğrenmeleri durumunda emlakçılar ile alıcılar arasında telafisi mümkün olmayan sorunların yaşanması kaçınılmaz olmaktadır.
Hayalinizdeki taşınmazı nasıl bulursunuz?
En çok ilan sayısına sahip bir site içeriğinde Eskişehir’de satılık konutların yaşı, kat sayısı gibi bilgiler hakkında araştırma yapmak istedim. Ancak tespit ettiğim rakamlar toplam ilan sayısı ile tutarsızlık gösterdiğinden sağlıklı bir araştırma olmadı.
Mevcut ilan sitelerinde arama yapıp hayalini kurduğunuz mülkü bulabilirsiniz. Ancak bu işlemi onlarca ilan sitelerinde yapmanız gerekecektir. Ayrıca ilan sitelerinin uyguladığı kısıtlı ilan sayısı hizmeti nedeniyle emlak işletmeleri tarafından listelenemeyen birçok taşınmaza ulaşabilmek mümkün olmayacaktır. Listelenmeyen mülklere ulaşabilmeniz için emlak işletmelerini dolaşmanız gerekir.
Ayrıca bazı mülklerin onlarca emlakçı tarafından değişik bilgiler ve farklı fiyatlardan listelendiğini unutmayın.
MLS sistemi gayrimenkul için neden önemli?
MLS sistemi, emlakçılar arasında emlak bilgilerini paylaşmanın bir yoludur. Doğru istatistiklerin oluşturulmasına, doğru satış fiyatlarının belirlenmesine ve mülklerin gerçek değerinin belirlenmesine yardımcı olur. Bu sayede alıcılar ne aldığını, satıcılar ise ne sattığını bilir.
Diğer ülkelerde ve ülkemizde MLS sistemi,
MLS sistemi hâlihazırda dünya çapında 26 ülkede farklı şekillerde kullanılmaktadır. Ülkemizde ise TÜGEM ile REALTORS arasında yapılan işbirliği ile MLS çalışması yapılmaktadır. Çalışmalar hakkında Eskişehir TÜGEM temsilcisi Alles Gayrimenkul Brokeri Korkut ÖZTÜRK’ten bilgi alabilirsiniz.
MLS sisteminin ülkemize faydaları.
Türkiye'de MLS sistemi uygulanırsa, mülkler hakkında doğru bilgiye ulaşmak, adil satış fiyatları sağlamak, vergi kaçakçılığını azaltmak, emlakçıların kazancını artırmak, yasadışı emlak faaliyetlerini azaltmak ve emlak danışmanlarının itibarını yükseltmek daha etkin ve kolay olacaktır.
